미국 임대 계약(Lease) 체크리스트 — 디포짓·반려동물·서브렛 핵심 정리

Lease 사인 전 반드시 확인할 6가지

1. Security Deposit (보증금)

• 캘리포니아 (2024-07-01 시행): 월세의 1개월치 상한 (소규모 임대인 예외 일부).
• 뉴욕 (Rent Stabilized): 1개월치 상한.
• 네바다·텍사스·플로리다 등: 주 법정 상한 없음 → 시장 관행 따름 (보통 1~2개월치).
• 이사 후 14~30일 내 환불이 일반적. 차감 시 항목별 명세서 의무.
• 입주 시 모든 손상 사진 촬영 + 이메일로 임대인에게 송부 (move-in checklist) — 환불 분쟁 1순위 증거.

2. Pet Deposit / Pet Rent

• Pet Deposit: 환불형 (CA·MT는 비환불 pet fee 금지).
• Pet Rent: 매월 추가 ($25~$75). 환불 X.
• Service Animal / ESA(정서지원동물)은 pet 취급 금지 — 별도 비용 청구 불가 (Fair Housing Act).
• 일반 시세: pet deposit $250~$500/마리, pet rent $35~$50/월.

3. Subletting (서브렛)

• 대부분의 lease는 임대인 사전 서면 동의 필요.
• 무단 서브렛은 lease violation → 강제 퇴거(eviction) 사유.
• NY는 4세대 이상 건물에서 lease 1년 이상 거주 시 서브렛 권리 법적 보장 (단 임대인 30일 통지 + 동의 거부 시 합리적 사유 요구 가능).

4. 자동 갱신 조항

"Automatic renewal" 조항 있는지 확인. 없으면 만료 시 month-to-month 전환되며 인상폭이 갱신 시점보다 큰 경우 많음. 만료 60~90일 전 통지 필수.

5. Early Termination 위약금

일반적으로 2개월치 월세 또는 새 세입자 찾을 때까지 월세 부담. 한국 발령 가능성 있는 직장인은 군 발령 조항(SCRA) 또는 협상 조항 사전 추가 권장.

6. 입주 시 사진/영상 의무화

모든 방, 화장실 변기·욕조, 카펫 얼룩, 벽 흠집, 가전 시리얼 넘버 → 날짜가 찍힌 사진 50~100장을 임대인에게 이메일로 송부. 디포짓 분쟁의 90%가 이 단계에서 결정됩니다.

출처: NY HCR Leases 가이드, California 보증금 캡 (2024-07 시행), Castelblanco CA Pet Rent Laws 2026, ContractsCounsel Sublease 2026.

※ 주별로 법규가 다릅니다. 본인 거주 주의 tenant rights 확인 필수.