한국에서 미국 부동산 투자 — LLC 설립·FIRPTA 15%·1031 Exchange 활용법

한국 거주자가 미국 부동산을 살 때 알아야 할 3가지 세무 구조

한국 거주 외국인(non-resident alien)이 미국 부동산을 매수할 때 가장 큰 변수는 매도 시점의 FIRPTA 원천징수 15%입니다. 매수 단계부터 이 출구 전략을 같이 설계해야 합니다.

1. LLC 설립 — 가장 일반적인 구조

• 주(state) 선택: Delaware/Wyoming은 익명성·법적 안정성 ↑, 단 부동산 소재주 LLC도 별도 등록 필요.
• Single-Member LLC = 세무상 disregarded entity → 개인 소득세 신고 (Form 1040-NR).
• Multi-Member LLC = 파트너십 → Form 1065 신고.
• LLC 명의 매수는 개인 소송 리스크 차단이 핵심 목적. 세금은 동일.
• 은행 계좌·EIN 발급은 SSN 없이도 가능 (단 시간 8~12주 소요).

2. FIRPTA — 매도 시 15% 원천징수

FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act):

• 매매가의 15%를 매수자가 원천징수 → IRS 납부 (매도자가 외국인일 때).
• 실제 양도세보다 큰 경우가 많음 → 환급 필요 (다음 해 1040-NR로 신청, 6~12개월 소요).
• 예외: 매매가 $300K 이하 + 매수자가 본인 거주 목적이면 면제.
• 예외: 매매가 $300K~$1M + 매수자 본인 거주이면 10%로 인하.

3. 1031 Exchange — 양도세 이연

매도 후 같은 종류(like-kind)의 미국 부동산을 재매수하면 양도세 이연 가능. 외국인도 사용 가능합니다.

• 매도 후 45일 내에 대체 부동산 식별 (최대 3건).
• 180일 내에 클로징 완료.
• FIRPTA 회피하려면 매도 전 Form 8288-B로 withholding certificate 사전 신청 → IRS 처리 약 90일. 미신청 시 일단 15% 원천징수 후 환급 청구.
• Qualified Intermediary(QI) 필수 — 본인이 직접 자금 받으면 1031 무효.

한미 조세조약 (Korea-US Tax Treaty)

한미 조세조약은 부동산 양도소득에 대한 미국 과세권을 우선 인정합니다. 미국 납부 세액은 한국 종합소득세 신고 시 외국납부세액공제로 차감 가능 (이중과세 방지). 실제 적용은 한국 세무사 검토 필수.

실전 함정

• "FIRPTA 면제됩니다" 광고 — 매수자 본인 거주 + $300K 이하 외에는 거의 적용 안 됨.
• 현재 미 의회에 FIRPTA 폐지 초당적 발의 중이나 통과 시점 불확실.
• Estate Tax(상속세): 외국인 사망 시 미국 부동산 $60K 초과분에 최대 40% — LLC/신탁 구조로 사전 대비 권장.

출처: IPX1031 FIRPTA in 1031 Exchanges, Accruit Foreign Ownership Regulation, First American Exchange Foreign 1031 Guide.

※ 본 글은 일반 정보이며, 실제 투자 전 미국 CPA + 한국 세무사 동시 자문 필수. 세법은 매년 변동.